Ярославцев предупредили о новой реальности на отечественном рынке вторичного жилья
Громкое дело певицы Ларисы Долиной, которая под влиянием мошенников продала свою элитную жилплощадь, а затем через суд вернула ее обратно, оставив молодую покупательницу без жилья, без денег и с многомиллионными долгами, произвело эффект разорвавшейся бомбы. Теперь приобретение недвижимости на «вторичке» стало еще более рискованным. Как обезопасить сделки в новых реалиях, мы узнали у кандидата юридических наук, доцента кафедры гражданского права и процесса юридического факультета ЯрГУ имени П.Г. Демидова Юлии Алферовой.
Покупатель в долгах как в шелках
67-летняя жительница Казани, в прошлом школьный педагог, продала квартиру молодому покупателю. Его опасения по поводу того, где она будет жить после продажи своей единственной квартиры, развеяла заверением, что переезжает к любимому племяннику. Рядом с родственником, дескать, она чувствует себя комфортнее, чем в одиночестве. Слегка настораживало покупателя только то, что деньги она хотела получить исключительно наличными, объясняя свою нелюбовь к электронным расчетам устоявшимися привычками. Но он вошел в положение: возраст.
Вскоре после получения денег за квартиру пенсионерка передала свертки с купюрами мошенникам. А когда поняла, что ее обманули, наотрез отказалась съезжать и подала иск о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной. Суд встал на ее сторону!
Жительница Алтайского края купила квартиру у пожилой женщины в возрасте далеко за 80. Как вскоре выяснилось, она тоже стала жертвой мошенников. Бабушку из квартиры выселить оказалось невозможно. Покупательница вся в долгах как в шелках, живет с мужем и маленьким ребенком в бараке. Втроем они ютятся в 12-метровой комнатушке.
Семья военнослужащего с тремя детьми потеряла 10,5 миллиона рублей после покупки квартиры в Подмосковье – суд аннулировал сделку по иску 68-летнего продавца. Пенсионер, настоявший на расчете наличными, впоследствии заявил, что действовал под влиянием мошенников и не осознавал последствий. Суд удовлетворил его требование, вернув недвижимость, но не обязав вернуть деньги покупателям.
Таких историй – все больше. Проблема растет как снежный ком. «Вторичка» стала ассоциироваться у покупателей с «минным полем», на которое даже ступить страшно, поскольку риск лишиться денег, жилья и остаться в должниках слишком велик.
Кстати, ипотека тут тоже не спасает. При расторжении сделки банк сразу выставляет требование на возврат суммы ипотечного кредита.
Вернуть нельзя оставить
Риелторы предупредили об опасности покупки жилья у пенсионеров, которые все чаще оспаривают сделки через суд, ссылаясь на мошенничество или недееспособность. При этом судьи часто встают на сторону пожилых продавцов, даже если с момента продажи прошло несколько лет.
Специалисты советуют очень тщательно проверять будущее место жительства продавца. Нужно, чтобы ему было куда переехать, требовать медицинское заключение о дееспособности, избегать подозрительно низких цен и срочных сделок, вести видеосъемку всех этапов и сотрудничать только с риелторами, проводящими тщательную проверку.
– Дело, связанное с продажей квартиры известной певицей Ларисы Долиной, стало резонансным и обсуждается в том числе в юридическом сообществе, – делится Юлия Алферова. – К сожалению, Хамовническим районным судом города Москвы решение по делу не было опубликовано. Об обстоятельствах произошедшего можно судить только по обрывочным сведениям, размещенным в СМИ. Решением суда требования Ларисы Долиной об оспаривании договора удовлетворены. Истец ссылалась на совершение сделки под влиянием мошенников и в условиях «психологического давления». Денежные средства, полученные покупателем, переданы третьим лицам. Нужно отметить, что судебные акты по упомянутому делу стороны вправе обжаловать в кассационном порядке.
Юлия Николаевна объяснила:
– Известно, что подобная «схема», когда продавец при продаже квартиры действовал под влиянием мошенников и передал им вырученную от продажи денежную сумму, являлась предметом рассмотрения судов уже по целому ряду дел. В некоторых случаях решения выносятся в пользу продавца. Договор признается недействительным. Гражданское законодательство предписывает, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость. Следовательно, при эффективном оспаривании договора купли-продажи недвижимое имущество возвращается продавцу, в пользу покупателя взыскивается сумма уплаченной им покупной цены.
В то же время есть значительное число примеров, когда суды не находят оснований для признания подобных договоров недействительными, отмечая, что волеизъявление продавца соответствовало действительным намерениям, покупатель действовал добросовестно, а передача вырученной от сделки суммы третьим лицам по усмотрению продавца не порочит сделку.
Обстоятельства каждого спора индивидуальны, но на стадии заключения договора следует принять все доступные меры к проверке как самого объекта недвижимости, так и продавца, его мотивов к совершению сделки.
В результате в предложении: «Квартиру вернуть нельзя оставить» запятую ставят соответственно каждому конкретному случаю.
Дееспособность по-новому
Эксперт отметила, что при покупке жилья предоставление справок о том, что стороны не состоят на учете врача-психиатра или врача-нарколога, законом не предусмотрено. Однако на практике такие документы нередко запрашиваются.
– Подобные справки в случае предъявления иска об оспаривании договора могут помочь покупателю отстоять свою позицию в суде. Но они не дают абсолютной гарантии. Невозможность продавца понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора может быть вызвана и внезапно возникшим состоянием, и заболеванием, которое до заключения сделки не диагностировано и в медицинской документации не отражено. Об этом свидетельствует многочисленная судебная практика (об оспаривании завещаний и иных сделок), когда соответствующие вопросы разрешаются с привлечением экспертов. Нужно также иметь в виду, что действующее законодательство позволяет оспаривать сделки по различным основаниям. В качестве пороков воли может рассматриваться не только неспособность понимать значение своих действий или руководить ими при совершении сделки (ст. 177 ГК РФ), но существенное заблуждение (ст. 178 ГК РФ) или обман (ст. 179 ГК РФ), когда основания для оспаривания не связаны с состоянием психического здоровья, – уточнила Юлия Алферова.
По ее словам, определенными (хотя и также весьма ограниченными) полномочиями по проверке дееспособности граждан, совершающих сделку, соответствия их волеизъявлений действительным намерениям обладают нотариусы.
На текущий момент подлежит обязательному нотариальному удостоверению большинство сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Нотариус имеет право удостоверить любую сделку с недвижимым имуществом.
Можно предусмотреть дополнительные способы обеспечения обязательств сторон на случай признания сделки недействительной. Например, закон не запрещает установление поручительства в отношении обязательств по возврату полученного по недействительной сделке.
Эксперт также советует обратить внимание на так называемое «титульное страхование», которое может защищать в том числе от риска утраты застрахованного имущества на случай признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности на недвижимое имущество.
10 лет тревоги
Юлия Алферова указала, что для оспаривания сделок с пороками воли срок исковой давности составляет один год. Однако он начинает отсчитываться не с момента заключения договора купли-продажи, а со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В каждом деле суд устанавливает момент начала течения давностного срока с учетом конкретных фактических обстоятельств. В любом случае срок исковой давности не может превышать 10 лет.
За это время покупатель может выполнить в помещении ремонтные работы. Что чаще всего и происходит! Получить за них деньги тоже непросто. Надо доказать, что такие работы носят характер неотделимых улучшений, и инициировать вопрос о взыскании их стоимости как неосновательного обогащения. Но нужно понимать, что ответчиком становится пенсионер с небольшой пенсией.
Иск от покупателя
Действующее законодательство предусматривает для добросовестного приобретателя, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ, возможность обратиться в суд за взысканием компенсации за счет казны Российской Федерации, если убытки, связанные с истребованием жилого помещения, не возмещены ему в срок свыше шести месяцев.
И здесь ключевое слово «добросовестный». Между тем при предъявлении требований об оспаривании договора купли-продажи возврат проданного имущества может осуществляться судом без ссылок на предписания ст. 302 Гражданского кодекса РФ, на основании норм о последствиях недействительности сделок.
Впрочем, судебная практика о возможности взыскания компенсации в случае возврата имущества, проданного по недействительному договору, противоречива.
Наверняка сейчас вся Россия задается вопросом: какие пробелы в законодательстве стоило бы устранить для исключения подобных ситуаций в будущем?
– При разрешении каждого спора суд имеет возможность применить предписания законодательства с учетом фактических обстоятельств каждого конкретного дела. Признание сделки недействительной в силу закона влечет не только возврат проданного недвижимого имущества продавцу, но и возврат уплаченной денежной суммы покупателю. Сложности могут возникать на моменте исполнения решения в части взыскания денежных средств от продавца, который мог лишиться их как по своей воле, так и в результате преступных действий третьих лиц. В этом случае покупатель недвижимого имущества оказывается в незащищенном положении. С целью предоставить добросовестной стороне гарантии целесообразно допускать возврат имущества по оспоренной сделке только при условии внесения в депозит суда причитающейся к возврату второй стороне денежной суммы. Соответствующий законопроект был внесен в Государственную Думу в феврале 2025 года, – резюмировала юрист.
Ну а пока, приобретая квартиру на вторичном рынке жилья, стоит запастись успокоительным, чтобы не нервничать в течение ближайших 10 лет. Или обратить свой взгляд на новостройки.
Сделки с недвижимостью хотят проводить по-новому
Пока мы готовили статью, выяснилось, что и законодатели ищут пути решения проблемы. В частности, рассматривается возможность привлечения нотариусов к проведению обязательной правовой экспертизы сделок с недвижимостью. Предложение об этом на прошлой неделе в Минюст направили депутаты Госдумы РФ.
Мера поможет защитить добросовестных покупателей от действий мошенников. Сейчас нотариус проверяет личность и дееспособность граждан, которые участвуют в сделке, уточняет наличие прав собственности и обременений на квартиру или дом, а также соблюдение формы договора. Однако в настоящее время он не анализирует историю перехода права на квартиру, наличие судебных споров и другие обстоятельства, которые помогли бы оспорить сделку с добросовестным покупателем, что тоже было бы не лишним.