Повышая, соглашайся. Как работают соглашения с застройщиками по созданию социнфраструктуры?
Глава Перми внес на рассмотрение городской Думы инициативу о признании утратившим силу решения, которым утвержден Порядок заключения соглашения о сотрудничестве между застройщиком и муниципалитетом для развития сети социальной инфраструктуры. В городском департаменте градостроительства и архитектуры сообщили Business Class, что всего было заключено 27 таких соглашений на 3,13 млрд рублей, от которых уже поступило в городской бюджет 2,37 млрд рублей. По шести из них были подписаны допсоглашения, разрешающие направить часть средств на капитальный ремонт муниципальных школ. В связи с новым краевым законом, по которому полномочия по строительству крупных социальных объектов (стоимостью свыше 50 млн рублей) переданы с городского на краевой уровень, по девяти из 21 действующего соглашения заключены трехсторонние допсоглашения о перечислении средств (суммарно 759,6 млн рублей) в бюджет Пермского края.
Начальник городского департамента градостроительства и архитектуры Анна Лебедева рассказала на комитете по управлению инвестициями и муниципальным ресурсам гордумы, что Правилами землепользования и застройки Перми установлены случаи, когда возможно изменение на участке территориальной зоны для строительства многоквартирных жилых домов. Условием является обеспеченность территории объектами образования, культуры, спорта либо наличие источников финансирования для их создания, в том числе внебюджетных.
«В этой ситуации создание необходимой социальной инфраструктуры может вестись за счет средств девелопера, заинтересованного в смене зонирования. Рассматриваемым решением Думы в 2019 году был утвержден порядок взаимодействия застройщика с администрацией Перми. Его предлагается отменить в связи с перераспределением полномочий между краевыми и муниципальными органами власти в части принятия документов терпланирования и градзонирования, а также проектирования и строительства объектов соцназначения стоимостью свыше 50 млн рублей. Теперь соглашения с застройщиками о развитии социнфраструктуры реализуются в порядке, установленном приказом краевого министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности», – пояснила она.
Члены двух комитетов поддержали данную инициативу и рекомендовали рассмотреть и принять проект решения на пленарном заседании Пермской Думы.
Согласно реестру заключенных соглашений, самое большое их число было заключено в 2023 и 2024 годах – девять и 12 соответственно. Наибольшую сумму платежа в 471,3 млн рублей в бюджет муниципалитета должна перечислить ГК «Застройщик Мегаполис», которая возводит жилье на бывшем участке ЖК «Арсенал». Площадь объекта составит 149,1 тысячи кв. метров. Второе место по данному показателю занимает ПЗСП. Девелопер застраивает площадку по ул. Автозаводской, 5. В ЖК «Мастер-квартал» планируется семь домов переменной этажностью в 100,6 тысячи кв. метров. Сумма платежа – 317,8 млн рублей. На третьем месте находится «Талан-Пермь», который занимается реновацией территории бывшего рынка «Гача». В казну города девелопер должен перечислить 277,8 млн рублей.Город как учебник. В Перми прошел урбан-тур с участием студентов-архитекторов и застройщиковВ чем суть соглашения?Практика заключения соглашений о развитии социальной инфраструктуры начала действовать на территории Перми в 2019 году. Этот механизм был закреплен в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). У застройщиков появилась возможность в случае необходимости и обоснованности превышения установленных предельных параметров на земельном участке по собственному желанию заключить соглашение с городом об участии в создании новых социальных объектов. Это необходимо в случае увеличения параметров плотности и высотности более чем на 60 %, а также при установлении новых территориальных зон Ц-1, Ц-2, Ж-1, Ж-2. На выбор девелоперам предложили два пути – самостоятельно спроектировать и построить в районе реализации собственного проекта нужный социальный объект (детский сад или школу) либо выплатить в пользу городского бюджета по 3,95 тысячи рублей за каждый квадратный метр из общего объема площади квартир в здании. В 2023 году были внесены изменения – добавилась возможность строительства общественных, спортивных объектов и учреждений дополнительного образования. Платеж с каждого квадрата жилой площади в возводимом доме увеличился до 7,63 тысячи рублей. Для тех, кто выбирает способ самостоятельного строительства, действуют следующие условия: социальный объект необходимо сдать в эксплуатацию не позднее, чем наступит пятидесятипроцентная готовность основной застройки.
Отметим, что прежде чем подписать соглашение и прийти с ним в комиссию по ПЗЗ, застройщику необходимо доказать обоснованность предлагаемых изменений строительных параметров. Затем нужно провести расчеты в соответствии с местными нормативами строительного проектирования, подсчитать, какую социальную нагрузку измененный проект окажет на район застройки. После этого его можно презентовать и сообщить о готовности заключить соглашение. На этом этапе девелоперу нужно решить, по какому пути идти: либо самостоятельно проектировать и строить требуемое здание, либо перечислить платеж. Если комиссия соглашалась с доводами и одобряла проект, он отправлялся на подпись к мэру. После этого девелопер, если выбран путь финансирования, делал первый взнос (не менее 50 % от требуемой суммы). Окончательное решение оставалось за депутатами Пермской городской Думы. Если проект поддерживали, то инвестор мог приступить к его реализации. Если нет – средства возвращали застройщику, а предложение отправляли на доработку.
В 2021 году в администрации Перми сообщали, что у девелоперов возникли проблемы со строительством социальных объектов. Основная причина затягивания сроков возведения школ и детсадов была связана со вступившими тогда в силу изменениями законодательства в части использования эскроу-счетов. Застройщикам разрешено было воспользоваться деньгами дольщиков только после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию. В итоге соцобъекты были сданы позднее сроков. Один из самых запомнившихся случаев, когда школа по ул. Василия Татищева, 7 стала предметом спора между девелопером «СМУ № 3 «Сатурн-Р» и властями города и края. В июне 2020 года руководство компании объявило об отказе в передаче соцобъекта муниципалитету. Аргументировали в холдинге тем, что власти не выполняют свою часть договора, которая касается изменения плотности и высотности застройки в микрорайоне Красные Казармы. 25 августа 2021 года арбитражный суд обязал застройщика передать здание школы в муниципальную собственность.
Новый порядокДействующий краевой порядок по заключению соглашений с девелоперами похож на предыдущий муниципальный, только теперь этапы, которые проходили с участием мэрии Перми, исполняет краевое Минимущества. Согласно приказу ведомства, размер финансирования мероприятий для развития сети социальной инфраструктуры, стоимость реализации которой превышает 50 млн рублей, составляет 7,673 тысячи рублей за один квадратный метр общей площади жилого помещения. Расчет потребности мест в объектах социальной инфраструктуры Перми происходит в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования в городе. Застройщик теперь перечисляет денежные средства в бюджет Пермского края в размере 100 % суммы финансирования в течение десяти рабочих дней после заключения соглашения. Он направляет проект соглашения, подписанный со своей стороны, в Минимущества. Ведомство в течение 20 рабочих дней рассматривает его на предмет соответствия требованиям. После прохождения этой процедуры девелопер может обращаться в комиссию по ПЗЗ и, если получено одобрение, министерство направляет подписанное соглашение девелоперу.