«Семейная» в ценности. Что происходит на рынке ипотеки в Пермском крае?
По данным Центробанка России, на 1 апреля 2025 года в Пермском крае было выдано более 2,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 10,5 млрд рублей. Это в два раза меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Тогда показатель составлял более 5,8 тыс. кредитов на сумму свыше 17,2 млрд рублей. Ипотечный портфель банков увеличился за год почти на 4% и на начало апреля составил 312,7 млрд рублей. За год средняя сумма ипотечного займа в регионе возросла с 2,9 до 3,6 млн рублей. На протяжении последнего года Банк России принимал меры по ограничению рисков в сегменте ипотечного кредитования и увеличил ключевую ставку до 21%. По словам экспертов, из-за высокого процента по вкладам многие пермяки предпочитают держать деньги на счетах. В ходе круглого стола узнали, какие тенденции наблюдаются на рынке жилья сейчас и чего ждать в будущем.Напомним, что в России до конца 2030 года продлили субсидированную программу «Семейная ипотека» на покупку строящихся и готовых квартир (в определенных городах) от девелоперов. По данным информации с сайта Кремля, президент Владимир Путин поручил правительству представить до 15 июня варианты льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет.С 1 марта 2024 года регулятор установил заградительный уровень макропруденциальных надбавок по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика. Такие ограничения позволяют сдерживать рост закредитованности граждан и снижать риски для самих кредиторов. Управляющий отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков пояснил, что высокий уровень долговой нагрузки людей и бизнеса несет риски для финансовой стабильности, то есть для нормальной работы банков и финансовых рынков. Поэтому необходимы как разумные ограничения закредитованности, так и создание кредитными организациями запасов капитала на случай стрессовых ситуаций. «Регулятор рассчитывает, что с помощью макропруденциальных мер, в частности, – прямых ограничений (лимитов) на выдачу гражданам рискованных кредитов в ипотеке – сможет еще более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки заемщиков и риски для банковской системы», – отметил Алексей Моночков.Предполагается, что лимиты будут вводиться в два этапа:с 1 июля – для кредитов на квартиры в новостройках и готовых домах;с 1 января 2026 года – для кредитов на строительство жилого дома и иных кредитов под залог недвижимости.Руководитель Абсолют Банка в Перми Ирина Киселева объясняет, что ставка по «Семейной ипотеке» по-прежнему не превышает 6% годовых на весь срок кредита, поэтому заемщикам проще справляться с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей, чем в случае со стандартными ипотечными программами. В Абсолют Банке в Перми в период с января по май прошлого года доля выданных кредитов по программе составляла 60%. В тот же период 2025 года она достигла 95%. В начале 2024 года средний чек по «Семейной ипотеке» был 3,7 млн рублей, то в 2025 году он достиг 4,7 млн рублей. При этом эксперт отмечает, что важно учесть, что средний размер первоначального взноса по сравнению с началом прошлого года также увеличился, почти в два раза. «В первую очередь рост среднего чека по «Семейной ипотеке» связан с увеличением цен на недвижимость в новостройках. Также прослеживается изменение приоритетов заемщиков. Если в начале прошлого года по «Семейной ипотеке» чаще приобретали жилье эконом-класса, однокомнатные квартиры либо студии, то к 2025 году картина резко изменилась. В 2025 году в рамках «Семейной ипотеки» стараются покупать квартиры-евродвушки», – рассказала Ирина Киселева. Средний ежемесячный ипотечный платеж заемщика по «Семейной ипотеке» в Абсолют Банке в Перми в 2025 году составил около 27,5 тыс. рублей. По сравнению с прошлым годом он вырос почти на 6 тысяч рублей. В начале 2024 года средний доход пермского заемщика по госпрограмме составлял 70 тысяч руб-лей в месяц, в 2025 году за ипотекой идут заемщики с усредненным доходом от 150 тысяч рублей. «Запросы практически у всех заемщиков сходятся – оформить кредит на максимально возможный срок, поскольку именно в этом случае будет минимальный размер ежемесячного платежа. В зависимости от размера первоначального взноса это либо 20, либо 30 лет», – добавила Ирина Киселева.Эксперты прогнозируют, что снижение ставок приведет к резкому оживлению рынка. Первыми на это отреагируют покупатели с накоплениями, которые выйдут на вторичный рынок в поисках готового жилья для проживания или сдачи в аренду. Затем волна спроса перекинется на новостройки. Специалист АН «Территория» Дмитрий Ничипоренко обращает внимание, что высокая ключевая ставка ЦБ остается главным фактором, сдерживающим рынок недвижимости, а основной объем сделок сейчас приходится на льготные программы, прежде всего – семейную ипотеку, которая остается главным драйвером спроса на новостройки.«Процент выданной ипотеки по стандартным программам близок к нулю, банки выдают лишь единичные кредиты, в основном на вторичном рынке и небольшие суммы. Также застройщики активно стимулировали покупки, покрывая первоначальный взнос за клиента через кэшбэк, но после вмешательства ЦБ такие схемы в большом объеме ушли с рынка. Это также сократило число покупателей новостроек среди платежеспособных заемщиков. Девелоперы адаптируются к новым условиям. Если раньше можно было снижать стоимость квадрата за счет компактных планировок – студий, евро-формата, то сейчас этот инструмент почти исчерпан», – считает г-н Ничипоренко.По словам эксперта, сложившаяся тенденция может спровоцировать рост цен по уже знакомому сценарию: люди начнут перекладываться из банков в объекты недвижимости, увидев спрос на жилье, продавцы начнут повышать стоимость. «Однако пока сохраняется осторожность – на вторичном рынке достаточно спокойно, и застройщики не торопятся поднимать цену, иногда устраивая акции на объекты, например, при необходимости наполнения эскроу-счетов в периоды отчетности. Спрос на первичном рынке достаточно низкий, в долгосрочной перспективе это риски для девелоперов, так как есть определенные обязательства перед банками. При высоких инфляции и спроса на материалы увеличивается себестоимость строи-тельства, что тоже не на руку девелоперам. В будущем этот рост, скорее всего, продолжится из-за потребности в стройматериалах в новых регионах. Если представить, что цены на возводимые объекты из-за низкого спроса начнут снижаться, застройщикам просто невыгодно будет строить при отсутствии маржинальности от своей деятельности. Пока этого не происходит, но угроза сохраняется. Особый вопрос сейчас – будущее льготной ипотеки. Изначально введенная как временная мера, она стала жизненно важной для рынка. Однако ее субсидирование становится все более затратным для бюджета, особенно на фоне расходов на СВО и инфраструктурные проекты. Лимиты, например, 6 млн рублей для семейной ипотеки, – это попытка найти баланс между поддержкой спроса и контролем над инфляцией. По мнению экспертов, более устойчивой была бы модель, при которой покупатель вносит 50% стоимости жилья, а остальное берет в кредит – это снизило бы риски неплатежей. В целом рынок недвижимости замер в ожидании. Цены сначала года не растут такими темпами, как раньше, но и не падают, а все участники рынка вынуждены подстраиваться под новые условия. Также ключевой вопрос сейчас – как скоро ЦБ начнет снижать ставку и сможет ли государство сохранить льготные программы без перегрева экономики», – подытожил Дмитрий Ничипоренко.Георгий Белозеров, начальник службы по развитию партнерского канала продаж Пермского регионального филиала АО «Россельхозбанк»: «В Пермском регионе РСХБ реализует программу «Семейная ипотека» на покупку строящихся и готовых квартир (в определенных городах) от юридических лиц. Семьям с детьми до шести лет или двумя несовершеннолетними предлагаются условия: кредитная ставка 6%, сумма кредита – до 6 млн рублей сроком до 30 лет. Считаю такие условия выгодными и спокойными».В России продолжает действовать ИТ-ипотека, но, по данным «Дом.рф», ее выдача в марте 2025 года сократилась на 87% по сравнению с предыдущим годом. Заемщику надо подтверждать трудоустройство в аккредитованной IT-компании каждые полгода в течение всего срока кредита. Приостановлена выдача «Сельской ипотеки» из-за исчерпания лимитов банками.Военная ипотекаВ России действует программа обеспечения жильем военнослужащих, заменившая систему распределения квартир по очереди. Они могут получить целевой кредит на жилье, который погашает государство, пока заключен контракт. Военная ипотека позволяет купить квартиру в новостройке и на вторичном рынке, а также дом по всей стране. Действуют и льготные программы, такие как «Семейная военная ипотека» и «Госпрограмма. Военная ипотека. Новые субъекты», которые предлагают более выгодные процентные ставки и увеличенный размер кредита для военнослужащих.Руководитель ипотечного центра ПСБ в Перми Наталья Асанова отметила, что военная ипотека, как специализированная программа жилищного кредитования для военнослужащих, на протяжении нескольких лет востребована в банке: «Одним из ключевых преимуществ является возможность приобретения жилья без необходимости внесения первоначального взноса из собственных средств. Вместо этого, он и последующие ежемесячные платежи покрываются за счет целевого жилищного займа накопительной-ипотечной системы (НИС), что существенно снижает финансовую нагрузку на военнослужащего. Кроме того, в рамках военной ипотеки действуют льготные программы, такие как «Семейная военная ипотека» и «Госпрограмма. Военная ипотека. Новые субъекты», которые предлагают более выгодные процентные ставки и увеличенный размер кредита для военнослужащих». Среди основных требований к заемщикам являются: он должен быть гражданином РФ, не моложе 21 года на момент оформления кредита, срок кредитования – от 12 месяцев до достижения предельного возраста пребывания на военной службе по программам на покупку недвижимости. Для подачи заявки требуется минимальный пакет документов: паспорт, анкета с указанием двух контактных телефонов и сведения об участии в НИС. Программой «Семейная военная ипотека» могут воспользоваться семьи с ребенком как по стандартной подобной льготной ипотеке. Размер кредита может достигать 6 млн рублей. Максимальная сумма зависит от условий выбранной программы и предельного возраста военнослужащего. «Военная ипотека продолжает эволюционировать, адаптируясь к современным условиям. В последние годы наблюдается тенденция к расширению спектра объектов, доступных для приобретения по программе, а также к упрощению процедуры оформления документов. В будущем, вероятно, мы увидим еще больше инноваций в этой сфере, направленных на повышение доступности и удобства использования военной ипотеки», – поделилась Наталья Асанова.Станет большая-пребольшая. Как продвигаются работы на новом участке набережной в Перми?